《湖南省農村住房建設管理辦法》(以下簡稱《辦法》)于2019年11月18日省人民政府第52次常務會議審議通過，2019年12月17日，許達哲省長簽署第299號省政府令公布。《辦法》將于2020年1月1日起施行。為確保《辦法》的順利實施，現解讀如下。
一、制定《辦法》的必要性
改革開放以來，我省農村住房建設快速發展，農民居住條件有了很大改善，農民生活質量普遍提高。但是，當前我省在農村住房建設管理中存在管理體制不順、違法違規建房情形多、農村人居環境改善不明顯等問題。按照黨的十九大報告關于“實施鄉村振興戰略、建設生態宜居美麗鄉村”的要求，結合我省實際，有必要規范引導農村村民建房，加強農村住房建設管理，將農村住房建設納入法治化軌道。
二、制定和審查過程
2018年，省住房城鄉建設廳根據許達哲省長盡快出臺《辦法》的指示，加大工作力度，借鑒相關省份和我省各市州、部分縣市區的經驗和做法，并充分融合《湖南省人民政府辦公廳關于加強關于加強農村建房管理的通知》（湘政辦發〔2016〕81號）等文件有關內容，以問題為導向，多次召集相關省直部門研究，先后赴長沙縣、溆浦縣、冷水江市、汝城縣等縣市和浙江省調研。在充分征求省自然資源廳等6個省直單位的意見和吸收浙江的經驗做法基礎上，形成《辦法（送審稿）》，于2018年8月14日報送至省人民政府審查。
2019年4月，省人民政府辦公廳印發《湖南省人民政府2019年立法計劃》，將《辦法》作為出臺項目納入年度立法計劃，省司法廳按照科學立法、民主立法、依法立法的要求認真做好了審查和修改工作，形成《辦法（草案）》。2019年11月18日，《辦法（草案）》經省政府常務會議審議原則通過，《辦法》于2019年12月17日公布。
三、主要內容解讀
（一）《辦法》適用的范圍是什么？
《辦法》第二條規定：本省行政區域內農村村民新建、改建、擴建農村住房的建設活動及其監督管理，適用本辦法。
（二）農村住房建設遵循的基本原則是什么？
《辦法》第三條規定：農村住房建設，應當遵循規劃先行、一戶一宅、因地制宜、生態環保的原則，體現當地歷史文化、地域特色和鄉村風貌。
（三）管理職責如何規定的？
《辦法》第四條規定：縣級以上人民政府應當加強對農村住房建設管理工作的領導。縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門負責農村住房建設的設計、施工等監督管理服務工作；縣級以上人民政府自然資源主管部門負責農村住房建設的規劃、農用地轉用、房屋權屬登記等監督管理服務工作；縣級以上人民政府農業農村主管部門負責農村住房建設的宅基地監督管理服務工作；縣級以上人民政府財政、交通運輸、水利、生態環境、林業等主管部門按照各自職能職責，負責農村住房建設的相關管理服務工作。
《辦法》第五條規定：鄉鎮人民政府具體負責農村住房建設的管理、監督和服務工作，根據法律、法規授權以及縣級人民政府有關主管部門的委托，實施村民住房建設有關行政審批和綜合執法。
（四）村民委員會在農村住房建設中所起的作用是什么？
《辦法》第六條規定：村民委員會應在鄉鎮人民政府指導下擬定有農村住房建設自治管理內容的村規民約；指導村民辦理或者為村民代辦農村住房建設審批手續，指導村民依法依規開展農村住房建設活動；對農村住房建設中的違法行為及時勸阻，并向鄉鎮人民政府報告。
（五）村民建房，如何選址？
《辦法》第八條規定：農村住房建設，應當符合村莊規劃。位于自然保護區、風景名勝區、文物保護單位、歷史文化名村、傳統村落等區域的，還應當符合相關保護規劃。建房選址，應當盡量利用原有宅基地、空閑地和其他未利用地，避開地質災害、洪澇災害、地下采空、地震斷裂帶等危險區域，嚴格控制切坡建房。
《辦法》第九條規定：禁止在下列區域建房：
1.永久基本農田區域；
2.飲用水水源一級保護區；
3.河道湖泊管理范圍；
4.公路兩側建筑控制區；
5.法律、法規規定的其他禁止建房區域。
（六）村民建房面積如何規定？
《辦法》第八條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶占地面積不得超過省規定的標準。建筑層數和建筑高度不得超過各地制定和公布的標準。
（七）村民申請建房應具備的條件是什么？
《辦法》第十條規定：符合下列條件之一的村民，可以申請建房：
1.具備分戶條件，確需另立戶建設住宅的；
2.現有住房屬于危舊房需要拆除重建的；
3.原有住房因災毀需要重建的；
4.因國家、集體建設需要遷建或者按政策實行移民搬遷的；
5.法律、法規、規章規定的其他情形。
（八）村民申請建房，不予批準的情形有哪些？
《辦法》第十一條規定：村民申請建房，有下列情形之一的，不予批準：
1.不是本集體經濟組織成員的；
2.不符合村莊規劃的；
3.不符合一戶一宅規定的；
4.原有住房出賣、出租、贈與他人或者改作生產經營用途的；
5.所申請的宅基地存在權屬爭議的；
6.法律、法規、規章規定的其他不予批準的情形。
（九）村民申請建房需要提交哪些材料？
《辦法》第十二條規定：村民申請建房，需要提供下列材料向村民委員會提出申請：
1.建房申請書；
2.建房審批表；
3.申請人身份證和戶口簿；
4.住宅建設工程設計方案或者政府免費提供的設計圖。
拆舊異地新建房屋的，還需提供原宅基地使用權證明和同意自愿退出原宅基地、按規定復墾并交由集體經濟組織調劑處理的承諾書。
（十）建房審批流程是什么？
《辦法》第十三條規定：村民委員會收到村民書面申請建房材料，應當及時召開村民會議或者村民代表會議進行討論。通過后，出具書面意見報鄉鎮人民政府審核。
《辦法》第十四條規定：鄉鎮人民政府應當自收到村民申請建房相關材料之日起5個工作日內，組織有關單位和人員進行現場核查。經核查符合批準條件的，由鄉鎮人民政府依法辦理規劃許可、用地審批手續。
（十一）村民建房的開工條件是什么？
《辦法》第十四條規定：村民應當按照審批要求建房。未經批準，不得建房。
《辦法》第十五條規定：定位放線后，村民住房建設方可開工。
（十二）農村住房建設，如何組織施工？
《辦法》第十六條規定：村民建房，應當選擇建筑技能培訓合格的農村建筑工匠或者有資質的建筑施工企業施工，并簽訂書面施工合同，明確雙方權利和義務，約定住房保修期限和責任。
《辦法》第十七條規定。農村建筑工匠或者建筑施工企業應當嚴格按照建設規劃、設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工，確保施工質量和安全。農村建筑工匠或者建筑施工企業不得為未取得規劃許可、用地審批或者違反規劃許可、用地審批規定的農村村民進行住房建設。
《辦法》第十八條規定：農村建筑工匠或者建筑施工企業應當協助村民選用符合國家和省規定標準的建筑材料、建筑構（配）件和設備，不得偷工減料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備的，農村建筑工匠或者建筑施工企業應當勸阻、拒絕。
（十三）房屋竣工后，如何組織竣工驗收？
《辦法》第二十條規定：房屋竣工后，建房村民應當將竣工驗收時間提前告知或者經由村民委員會告知鄉鎮人民政府，并提出用地和規劃核實申請。鄉鎮人民政府應當在收到核實申請之日起5個工作日內，及時安排工作人員到場檢查核實。核實合格的，出具核實證明。
建房村民收到核實證明后，負責組織農村建筑工匠或者建筑施工企業對農村住房進行竣工驗收。委托設計、監理的，設計、監理單位或者人員也應當參加竣工驗收。農村住房驗收不合格的，不得入住。
（十四）如何提升農村人居環境？
《辦法》第二十三條規定：縣級人民政府、鄉鎮人民政府應當按照規劃統籌建設歷史文化名村、傳統村落、少數民族特色村寨、特色景觀旅游名村、中心村和整體搬遷村等集中居住區供水、供電、供氣、道路、通信、污水垃圾處理等配套設施和公共服務設施。
《辦法》第二十四條規定：對申請拆舊異地新建住房的村民，在村民承諾的限期內按期拆除舊宅、完成復墾的或者按照政府免費提供的設計圖施工、嚴格遵循建設用地標準、控制建房規模、配套建設無害化衛生廁所、按規定設置污水處理設施、實行垃圾分類處理，經驗收合格的，可以給予適當獎勵或者補助。
（十五）違反規定的法律責任是什么？
為加強農村住房建設管理，對村民違規建房、農村建筑工匠和施工企業違規施工以及行政機關及其工作人員不認真履職的行為，《辦法》第二十六條、第二十七條、第二十八條分別依法設置了法律責任。
四、《辦法》的亮點
（一）關于管理體制
針對農村住房管理存在職責界限不清楚、權利和責任不相當，造成縣級以上人民政府相關部門、鄉鎮人民政府、村委會互相推諉，農村違法違規建房行為不能及時有效制止等問題，為理順農村住房建設管理體制，加強對違規建房行為的執法和管理，《辦法》第四條對縣級以上人民政府的領導職責及其有關部門的管理服務職責作出了規定，第五條對鄉鎮人民政府的具體管理職責和綜合執法作出了規定，第六條對村委會協助履行職責作出了規定。
（二）關于建設和管理服務
針對農村建房中存在的不按照規定編制和修改規劃、不按照規劃建房、無序散亂建房、建房選址不當、建房標準不一、在禁止區域隨意建房、建房程序繁瑣等行為，《辦法》第七條對鄉鎮人民政府組織編制和修改村莊規劃作出了規定，第八條對按照規劃要求建房、適度集中建房、建房選址、建房標準作出了規定，第九條對禁止建房區域作出了規定。為方便村民申報建房、保證建房施工質量和安全、規范村民建房行為，《辦法》第十條至第二十一條對村民建房的申報、審批、放線、施工、驗收、歸檔等內容以及流程作出了規定。為規范村民在特色村、中心村、城郊村、整體搬遷村建房，《辦法》第二十二條專門作出了規定。
（三）關于改善人居環境
針對農村人居環境改善不明顯，在歷史文化名村、傳統村落、少數民族特色村寨、特色景觀旅游名村、中心村和整體搬遷村等集中居住區存在供水、供電、供氣、道路、通信、污水垃圾處理等配套設施和公共服務設施配套設置不全等問題，為切實改善農村人居環境，《辦法》第二十三條專門作出了規定。為引導村民拆舊建新及時復墾、保持建房風格一致、遵循建設用地標準、控制建房規模、配套建設無害化衛生廁所、按規定設置污水處理設施、實行垃圾分類處理，達到改善村民居住條件的目的，《辦法》第二十四條作出了有關獎勵和補助的規定。
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